【要注意】新築で通った事前審査を中古に変えたら、本審査で否決されることがある

住宅ローン相談の現場で、 実際に起きているのに、ほとんど知られていない落とし穴があります。

「新築で事前審査は通ったんですが、 途中で中古住宅に変更したら、本審査で否決されました」

この話、決して珍しくありません。

多くの人はこう思います。

「物件を変えただけで、なぜ否決されるの？」

しかし実務では、 新築→中古への変更は“条件変更”ではなく“別案件” として扱われることが多いのです。

事前審査は「人」だけで通っているわけではない

まず押さえておいてほしいのは、 事前審査は

「申込人＋物件」のセット評価

だという点です。

特に新築物件の場合、

• 担保評価が出しやすい
• 資産価値の下落リスクが低い
• 金融機関の内部評価が安定している

という理由から、 審査が前向きに進みやすい傾向があります。

中古住宅に変えた瞬間、銀行が見る視点は変わる

物件を中古に変えた瞬間、 銀行がチェックするポイントは一気に増えます。

• 築年数
• 建物の評価残存年数
• 修繕履歴
• 立地と流動性
• 将来の売却可能性

つまり、

「人は問題ないが、物件が足を引っ張る」

という状況が起き得るのです。

特に注意が必要なのは「借金がある人」

借金がある人の場合、 銀行はすでに

「返済余力はギリギリかもしれない」

という前提で見ています。

その状態で中古住宅に変更すると、

担保評価が下がり、審査のバランスが崩れる

という現象が起きやすくなります。

よくある誤解：「金額が下がったから安全」

中古に変更する理由として多いのが、

「新築より安いから、審査は楽になる」

という考えです。

しかし実務では、

金額が下がっても、評価が下がれば意味がない

のです。

特に、

• 築古
• 地方エリア
• 流動性が低い立地

では、 金額以上に「担保価値」が重視されます。

専門家が必ずやる「物件変更時の再設計」

借金持ち専門の住宅ローン相談では、 物件変更が出た時点で、必ず立ち止まります。

「この物件で、本審査に進んでいいのか？」

を、最初から組み直すからです。

具体的には、

• 担保評価を事前に確認
• 借入構造を再計算
• 説明文（申述書）を作り直す

これをせずに本審査へ進むと、

「なぜこの物件なのか」が説明できず否決

という結果になりがちです。

結論：物件変更は「軽い判断」ではない

新築から中古への変更は、 単なる選択変更ではありません。

審査条件そのものが変わる重大な分岐点

です。

福山住宅ローン審査対策相談室では、 相談実績800件超・融資承認率85%・完全成功報酬制のもと、

福山・尾道・三原・府中・井原・笠岡エリア限定で、 物件変更を含めた

「本審査に進んでいいかどうかの判断」

を、事前に行っています。

通すためではなく、 落とさないために。

福山住宅ローン審査対策相談室（運営：株式会社トムソーヤ）
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