住宅ローン審査は、どこで決まっているのか？

住宅ローン審査と聞くと、多くの人がこう思っています。

「年収が高ければ通る」 「信用情報がきれいなら大丈夫」 「スコアで自動的に決まる」

しかし、これは半分正解で、半分間違いです。

なぜなら、住宅ローン審査は

数字だけで完結していない

からです。

このシリーズでは、銀行や不動産会社が決して表で語らない 住宅ローン審査の「本当の決まり方」を、 実務目線でお伝えしていきます。

住宅ローン審査は「自動判定」ではない

まず最初に、最も大きな誤解を正します。

住宅ローン審査は、完全な機械判定ではありません。

確かに、

• 年収
• 勤続年数
• 借入状況
• 信用情報

こうした項目は、一定のスコア化がされています。

しかしそれは、

「審査の入口」

にすぎません。

実際の可否を決めているのは、

銀行内部の“人”による判断

です。

銀行の中で何が起きているのか

住宅ローンの申込書が銀行に入ると、

まずは事務的なチェックが行われます。

• 申込内容に矛盾がないか
• 信用情報と整合性が取れているか
• 書類が揃っているか

ここを通過すると、

いわゆる「稟議」の世界

に入ります。

稟議とは、

「この人に、いくら貸していいか」

を、複数の目で判断する仕組みです。

ここで重要なのは、

申込書の“数字以外の部分”

です。

審査で見られている「数字以外の要素」

銀行は、こんな点を見ています。

• この人は、話が一貫しているか
• お金の使い方に無理がないか
• 返済に対する考え方が現実的か

たとえば、

「なぜこのタイミングで家を買うのか」

という理由が、

曖昧な人ほど、評価は下がります。

逆に、

数字が完璧でなくても、説明が筋道立っている人

は、前向きに扱われることがあります。

仮審査と本審査は「別物」

よくある勘違いが、

「仮審査に通ったから大丈夫」

という考えです。

仮審査は、

あくまで簡易チェック

です。

本審査では、

• 提出書類の精査
• 物件評価
• 稟議での説明

が加わります。

ここで、

「話が変わった」「条件が違う」

となると、一気に評価は落ちます。

なぜ同じ条件でも結果が分かれるのか

実務でよくあるのが、

ほぼ同じ年収・借入状況なのに、

一方は通り、一方は落ちる

というケースです。

差を生むのは、

「どう説明されているか」

です。

銀行は、

納得できる理由がある案件

を通します。

逆に、

説明が弱い案件

は、避けられます。

ここで専門家の差が出る

住宅ローンに詳しい専門家が介入すると、

何が変わるのか。

それは、

銀行目線で話を組み立てられるかどうか

です。

単に

「通してほしい」

ではなく、

「なぜ通すべきか」

を整理します。

結論：住宅ローン審査は「人が判断している」

住宅ローン審査は、

数字だけで決まるものではありません。

最終的には、

人が、人を評価している

世界です。

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次回は、

銀行員が内心「マイナス評価」する瞬間

を、さらに踏み込んでお伝えします。

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